Quando un credito NPL garantito da ipoteca su un immobile viene ceduto a un fondo o a un veicolo di cartolarizzazione, e l'immobile posto a garanzia risulta locato a un terzo, si pone la questione di quali tutele specifiche l'affittuario mantenga nei confronti del nuovo titolare del credito e, eventualmente, del futuro acquirente dell'immobile in caso di esecuzione forzata.
Il principio generale che regola questa situazione è la persistenza del contratto di locazione anche in caso di cessione del credito o di successiva vendita dell'immobile all'esito di una procedura esecutiva, salvo specifiche eccezioni previste dalla legge per contratti non opponibili al creditore procedente.
In alcuni casi specifici, la normativa riconosce all'affittuario un diritto di prelazione sull'acquisto dell'immobile in sede di vendita esecutiva, un diritto che va sempre verificato con attenzione, perché la sua sussistenza dipende da requisiti specifici relativi alla natura del contratto di locazione e alla data della sua stipula rispetto all'iscrizione dell'ipoteca posta a garanzia del credito ceduto.
Per gli operatori che acquistano portafogli NPL con componente immobiliare significativa, la mappatura di questi rapporti di locazione preesistenti e delle relative tutele degli affittuari è un elemento di due diligence che incide direttamente sulla valorizzazione attesa del portafoglio, perché condiziona sia i tempi sia le modalità con cui l'immobile posto a garanzia potrà essere effettivamente liquidato.