La surroga del mutuo, comunemente nota anche come portabilità, permette al cliente di trasferire il proprio finanziamento da una banca a un'altra, mantenendo inalterate le garanzie ipotecarie originarie ma beneficiando di condizioni economiche più favorevoli offerte dal nuovo istituto.
La legge ha reso questo diritto pienamente esercitabile senza costi per il cliente: né la banca originaria né quella subentrante possono addebitare spese per l'operazione di surroga, e l'intera procedura si conclude tipicamente entro un termine massimo previsto dalla normativa di settore.
Nonostante questa disciplina chiara, la prassi ha mostrato in alcuni casi comportamenti ostruzionistici da parte delle banche originarie, che ritardano la trasmissione della documentazione necessaria alla banca subentrante, rallentando di fatto un'operazione che la legge vorrebbe rapida e priva di attriti.
La giurisprudenza e le stesse segnalazioni della Banca d'Italia hanno più volte censurato questi comportamenti ostruzionistici, riconoscendo che qualsiasi condotta della banca originaria finalizzata a scoraggiare o rallentare ingiustificatamente la surroga costituisce una violazione della disciplina di trasparenza e correttezza nei rapporti con la clientela.